Prodáváte v roce 2024 dům, chatu, byt? Pozor na důležitou povinnost, která Vás může připravit o statisíce či miliony korun!

Od 1.1.2024 došlo ke změně stavebního zákona, který přináší nové povinnosti pro vlastníky nemovitostí. Jednou z klíčových změn je předat platnou stavební dokumentaci (původního stavu nebo po rekonstrukci nemovitosti) kupujícímu nejpozději při podpisu kupní smlouvy, jinak hrozí majitelům nemovitostí vysoké pokuty a nejen to.

Dříve byla povinnost předat projektovou dokumentaci novému vlastníku, ale od ledna 2024 je nutné, aby každý vlastník uchovával dokumentaci v aktuálním stavu. Pokud je dokumentace neaktuální nebo neexistuje, mohou stavební úřady uložit pokuty až do výše 400 000 Kč a tím to nekončí.

Pozor, prodávající se často mylně domnívají, že když je dům či byt starý a dokumentace chybí, tak se nic neděje a stačí pouze říct kupujícímu, že se dokumentace nedochovala a tím považují celí problém za vyřešený, nebo odkazují zájemce na informace z archivu na stavebním úřadu. Povinnost uchovávat dokumentaci ke stavbě má pouze vlastník, nikoli stavební úřad.

Vlastník stavby je dle §167 stavebního zákona povinen  uchovávat stavební deník nebo jednoduchý záznam o stavbě nebo zařízení po dobu 10 let ode dne právní moci kolaudačního rozhodnutí, popřípadě od dokončení stavby nebo zařízení, pokud se kolaudační rozhodnutí nevyžaduje (pokud zde stavba byla dokončena/kolaudována v roce 2009, tak tyto podklady už nemusejí být uchovávány), a dále je povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou projektovou dokumentaci, dokumentaci pro provádění stavby, dokumentaci stavby, došlo-li k odchylce od dokumentace pro povolení stavby, popřípadě dokumentaci skutečného provedení stavby, včetně její geodetické části, nebo pasport stavby, rozhodnutí, osvědčení, souhlasy a jiné důležité doklady týkající se stavby nebo zařízení; dokumentaci lze uchovávat i v elektronické formě.

Co dělat, když dokumentaci nemáte či je neúplná?

V prvé řadě doporučuji obrátit se na příslušný stavební úřad, který vydával souhlas, nebo rozhodoval o stavbě a vyžádat, zda nějaká taková dokumentace je u úřadu uložena. Pokud dokumentace není, stavba byla postavena na černo, nebo se rekonstruovala na černo a nedoložila se změna na úřad, je vlastník stavby povinen pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby, nebo pořídit alespoň zjednodušenou dokumentaci tzv. pasport stavby, nebo v případě potřeby zkolaudovat černou stavbu.

Co to je pasport stavby?

Pasport stavby je zjednodušená forma dokumentace, která odráží aktuální stav a uspořádání objektu. Je nezbytný v situacích, jako jsou rekonstrukce, prodej nemovitosti, plánování stavebních zásahů, změna využití objektu, údržba, odstranění stavby, či při žádosti o hypotéku. Pasport obsahuje výkresy současného stavu nemovitosti, technickou zprávu a průvodní zprávu, popisující skutečné využití všech prostor.

Bohužel zvláště u starších domů jsou poměrně častým nešvarem černé přístavby nebo naopak absence staveb, které jsou evidovány v katastru. Kupující se pak mylně domnívá, že stavba je zkolaudovaná. Když po nějaké době vyjde najevo, že stavba je zkolaudovaná jen částečně nebo v jiném stavu, než jak tvrdí evidence v katastru, začnou problémy.

Rizika pro prodávající

Je důležité vědět, že pokud dokumentaci nepředáte kupujícímu nebo ji předáte v neaktuálním stavu, je to považováno za vadné plnění se všemi důsledky pro prodávajícího. Prodávající je zodpovědný za vady nemovitosti 5 let od prodeje. To je velmi dlouhá doba na to, aby se na nedostatky přišlo. Pokud tedy kupující během této lhůty zjistí, že nemovitost neodpovídá předané dokumentaci, může se domáhat slevy za vadné plnění či odstoupit od smlouvy.

Jednomu by se z toho zatočila hlava, ale naštěstí nemusíte si s tím až tak dělat starosti. Pokud Vás při prodeji zastupuje profesionální makléř, ten umí tyto záležitosti řešit a vyřešit za Vás tak, aby bylo vše v pořádku jak pro Vás, tak i pro kupujícího a nedošlo k následnému placení za vadné plnění či odstoupení od smlouvy.

Pokud plánujete prodat nemovitost kontaktujte nás ještě dnes a o všem se s vámi poradíme a případně Vám s tím dokážeme úspěšně pomoci, nejste na to sami.

Mgr. Bc. Radim Kostaňuk, MBA
Pište nebo volejte, pracujeme stále
Tel: 702 177 006
e-mail: info@uspesnereality.cz